買賣雙方回報(bào)率預(yù)期差距或?qū)⒆璧K房產(chǎn)交易

　　過(guò)去半年，隨著國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的實(shí)施，市場(chǎng)流動(dòng)性日益充沛，投資者的信心逐漸得到恢復(fù)，市場(chǎng)也正傳遞出一些積極的信號(hào)。

　　京滬成交量將穩(wěn)步上升

　　戴德粱行認(rèn)為，北京和上海由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)達(dá)，行業(yè)分布廣泛，聚集著大量的外資企業(yè)，因此一直以來(lái)都是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重點(diǎn)，這兩個(gè)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，基本上也反映了整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的狀態(tài)。

　　與金融海嘯之前相比，目前的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也呈現(xiàn)出了一定的特點(diǎn)。首先，一線龍頭城市，如北京和上海，重新成為了投資者的首選地，因?yàn)橐痪�城市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性較高，物業(yè)水平較好，制度建設(shè)較為完善;其次，投資策略更為謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目的審查需要的時(shí)間更長(zhǎng)，審查的條件更加苛刻，如需要更高的內(nèi)部回報(bào)率、更穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益等;第三，雖然海外不少金融機(jī)構(gòu)近期受到嚴(yán)重的沖擊，但海外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)依然興趣濃厚，這也符合他們分散投資風(fēng)險(xiǎn)、追逐高額回報(bào)的要求。

　　海外私募和國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)成主流

　　在投資者類型方面，據(jù)戴德粱行分析，海外私募機(jī)會(huì)型投資基金仍然是市場(chǎng)的主流力量，這主要是因?yàn)樗麄兺顿Y機(jī)制更加成熟和靈活，對(duì)市場(chǎng)較為熟悉，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)也符合他們?nèi)�球配置要求。�?guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者方面，雖然在過(guò)去的幾年中，國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著房地產(chǎn)投資信托的實(shí)行以及保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則的完成，我們預(yù)計(jì)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者將會(huì)活躍起來(lái)，成為中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的一股主流力量。

　　整棟收購(gòu)面臨調(diào)整

　　過(guò)去的6個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交量不多，但也錄得了幾宗比較大型的成交案例。如上海陸家嘴集團(tuán)整體收購(gòu)了上海浦項(xiàng)廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目，成交金額超過(guò)17億元人民幣。此外在北京，金融街控股集團(tuán)收購(gòu)西單美晟商業(yè)綜合體項(xiàng)目以及SOHO中國(guó)出售凱恒廣場(chǎng)寫字樓項(xiàng)目均為成交額超過(guò)10億的交易。從這幾宗成交案例來(lái)看，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上逐漸形成了一股主要的力量，并且會(huì)在將來(lái)更為明顯。

　　戴德粱行表示，可以肯定的是，過(guò)去5年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上連續(xù)上演的整棟收購(gòu)好戲在2009將會(huì)有一個(gè)短暫的調(diào)整，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)成交量下降，投資活動(dòng)減少。在接下來(lái)的3到5年內(nèi)，國(guó)內(nèi)高質(zhì)量的房地產(chǎn)物業(yè)相對(duì)有所欠缺，這也成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。在投資回報(bào)率方面，目前更為謹(jǐn)慎的投資者往往要求更高的回報(bào)率來(lái)防御未來(lái)可能的租金下跌風(fēng)險(xiǎn)，因此，買賣雙方對(duì)回報(bào)率預(yù)期的差距也是阻礙交易完成的一個(gè)重要因素。