全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

　　國(guó)際視野看中國(guó)樓市:實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本

　　精彩觀點(diǎn):

　　房地產(chǎn)只是毛,實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是皮。

　　建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對(duì)沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解藥。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。

　　中國(guó)不缺開發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

　　新華房產(chǎn):請(qǐng)您簡(jiǎn)單回顧一下房地產(chǎn)發(fā)展歷程和標(biāo)志性事件?

　　聶梅生:房地產(chǎn)是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)共生同步的,房地產(chǎn)業(yè)本身是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系,所以經(jīng)濟(jì)的幾次起伏也成為房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程。

　　最早1980年左右,隨著鄧小平南巡吹響房地產(chǎn)發(fā)展號(hào)角,廣州、深圳等南方特區(qū)城市率先啟動(dòng),但只是局部發(fā)展,那時(shí)北方地區(qū)還沒有啟動(dòng)。1990年~1995年,是宏觀調(diào)控比較嚴(yán)厲的幾年,主要控制海南、�？诘仁∈谐霈F(xiàn)炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。

　　1998年房改,住房由實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配,形成商品房市場(chǎng),出現(xiàn)了更多的開發(fā)商、管理機(jī)構(gòu)、法律法規(guī)、小區(qū)等。2006年以后認(rèn)識(shí)逐漸有新變化,特別是對(duì)保障性民生住房和商品住房達(dá)成比較明確的共識(shí),那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。

　　新華房產(chǎn):房地產(chǎn)能背負(fù)起"一頭擔(dān)著投資,一頭擔(dān)著消費(fèi),一頭擔(dān)著民生,一頭擔(dān)著經(jīng)濟(jì)"的重負(fù)?

　　聶梅生:商品房不可能都擔(dān)下保民生,保障性住房這部分必須由政府來解決。雖然現(xiàn)在還有不同意見,但是對(duì)兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。

　　實(shí)體經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)依附的皮

　　新華房產(chǎn):您此次回來對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些新的認(rèn)識(shí)?

　　聶梅生:(聶梅生剛從美國(guó)工作1個(gè)半月回國(guó))在房地產(chǎn)與土地資源的認(rèn)識(shí)方面有了一些新的想法,我們分析房地產(chǎn)的幾個(gè)要素:首先是地段資源制勝,在國(guó)際上叫做"location(地段)、,location(地段)、location(地段)",如果歸到上帝的話,那就是"上帝造人不造地",足見土地資源的稀缺性、重要性,所以土地市場(chǎng)上成就了不少"地王",也給政府財(cái)政提供了支持。

　　后來發(fā)展成為產(chǎn)品制勝,也就是"products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)",把產(chǎn)品做精,把質(zhì)量放在第一位,例如萬科、陽光100、龍湖等都是國(guó)內(nèi)著名的產(chǎn)品型企業(yè)。所謂"上帝與細(xì)節(jié)同在",堅(jiān)持把細(xì)節(jié)做好,這是房地產(chǎn)發(fā)展重大進(jìn)步。

　　現(xiàn)在發(fā)展到資金為王的時(shí)候,也就是"money(資金)、money(資金)、money(資金)",所謂"上帝帶不走一分錢",房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)大勢(shì)密切相關(guān)。雖然近期市場(chǎng)成交量上去了,房?jī)r(jià)卻還在掙扎,近期新增投資上不去,主要是資金還有問題。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)地區(qū)、企業(yè)的差異性,地區(qū)的經(jīng)濟(jì)背景不同,企業(yè)的實(shí)力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全國(guó)信貸釋放4.8萬億,一季度的釋放量就幾乎消耗了全年任務(wù),有人甚至預(yù)計(jì)今年將達(dá)到8萬億,那就是釋放天量的信貸。

　　不僅僅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),全世界的金融帝國(guó)都出現(xiàn)了問題,這是金融危機(jī)給大家最大的震撼。目前國(guó)外普遍認(rèn)為在中國(guó)的REITS擁有巨大的發(fā)展機(jī)會(huì),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本與國(guó)際市場(chǎng)開始接軌。REITS少不了中國(guó),美國(guó)等國(guó)家邀請(qǐng)中國(guó)的開發(fā)商去"抄底",其實(shí)需要的是中國(guó)投資。因此,我15年來的深刻認(rèn)識(shí)是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)同中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的本質(zhì)是一樣的。

　　新華房產(chǎn):您能否介紹一下未來新的房地產(chǎn)開發(fā)模式?

　　聶梅生:未來的房地產(chǎn)開發(fā)不僅是滿足簡(jiǎn)單的居住功能,還要有經(jīng)濟(jì)社會(huì)功能。房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)就是產(chǎn)業(yè),解決好實(shí)體經(jīng)濟(jì)(industry)以后,這才會(huì)聚人氣,有人就需要房住,實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是整個(gè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的基礎(chǔ)。

　　例如:在著名的硅谷南邊,還有一個(gè)比當(dāng)年的硅谷還繁榮的airspace

　　valley(航空谷),有一種特殊現(xiàn)象是買房的人都是80-90后的年輕消費(fèi)群體。為什么會(huì)這樣?因?yàn)檫@里以航空制造廠、新能源等產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ),聚集到這里的工人非常年輕,形成該地區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)的購(gòu)買力。

　　因此,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,勢(shì)必產(chǎn)生一部分新生勞動(dòng)力,未來房地產(chǎn)的希望將在9億農(nóng)民要不要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市化中來,要不要幫助農(nóng)民富起來,農(nóng)民要不要進(jìn)城形成新的市民。不是要把房子拆了將他們挪到城里,那樣肯定持續(xù)不了,需要有一個(gè)就業(yè)的地方,不管是就近還是城郊。這次中央推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),讓農(nóng)民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求,就是經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和積極信號(hào)。房地產(chǎn)只是毛,實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是皮。如此一來,我們的城鎮(zhèn)化就不再像北京那樣攤大餅,小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)也不會(huì)高。

　　綠色建筑與住宅產(chǎn)業(yè)化并軌

　　新華房產(chǎn):您曾經(jīng)說綠色建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對(duì)沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解藥,綠色建筑在這輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中究竟將發(fā)揮多大的威力?

　　聶梅生:西方國(guó)家當(dāng)前在綠色建筑方面比我國(guó)更加重視,因?yàn)榻ㄖ��?duì)土地、水資源、能源方面比汽車消耗大得多,往年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)總投資20%左右,比例非常大。

　　我們看待這個(gè)問題,關(guān)鍵是看下一輪國(guó)際社會(huì)在爭(zhēng)什么?在什么地方有較高的期望值?克林頓執(zhí)政時(shí)期,美國(guó)政府以IT先行為核心競(jìng)爭(zhēng)力;布什執(zhí)政時(shí)期,美國(guó)政府以占據(jù)石油為核心競(jìng)爭(zhēng)力;新一屆的奧巴馬政府,則以發(fā)展綠色能源為核心競(jìng)爭(zhēng)力,包括太陽能、電動(dòng)車、環(huán)境資源等。下一步全球的硬通貨可能將以能源和環(huán)境為支撐。因此,誰執(zhí)經(jīng)濟(jì)牛鼻子,誰就先一步掌握世界的經(jīng)濟(jì)命脈。

　　新華房產(chǎn):中國(guó)有沒有在綠色建筑方面做得比較好企業(yè)?

　　聶梅生:比如招商地產(chǎn)就一直在綠色建筑方面做得比較好。他們?cè)诰频�、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑,如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬的運(yùn)行費(fèi),節(jié)約出來的這幾百萬可都是企業(yè)看得見的利潤(rùn)。

　　新華房產(chǎn):住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢(shì)一是提高住宅的質(zhì)量,二是降低住宅的成本。但是,目前僅有萬科等少數(shù)企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化單靠一個(gè)企業(yè)是不成的,同時(shí)在未形成規(guī)�；�以前,成本增加是必然。您如何看待中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀以及面臨的問題?

　　聶梅生:(笑)對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的問題,我是最有發(fā)言權(quán)的。(1998年起,聶梅生曾擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任)

　　現(xiàn)在對(duì)于這個(gè)問題,我的看法有些變化:1998年,國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的意見,也就是72號(hào)文件。但是10年過去了,住宅產(chǎn)業(yè)化還是沒有大動(dòng)靜,這一點(diǎn)我們就應(yīng)該反思,事情本身有問題。

　　為什么在美國(guó)、日本住宅產(chǎn)業(yè)化程度高?主要在于發(fā)達(dá)國(guó)家的勞動(dòng)力成本高。住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵問題是生產(chǎn)線與工人競(jìng)爭(zhēng),哪個(gè)更便宜哪個(gè)更快?當(dāng)然,理論上批量生產(chǎn)更標(biāo)準(zhǔn)、更便宜,成本、利潤(rùn)更好控制。

　　那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國(guó)推行困難呢?原因在于中國(guó)農(nóng)民工的價(jià)值低,中國(guó)是世界的制造廠,所謂"Made

　　in

　　China"。農(nóng)民工進(jìn)城大量在施工隊(duì)干活,開發(fā)商選擇農(nóng)民工的成本與住宅產(chǎn)業(yè)化相比,其成本差不多甚至更便宜,他們?yōu)槭裁匆獮樽≌�產(chǎn)業(yè)化買單呢?同時(shí),這種"機(jī)器替代工人"的做法,當(dāng)前會(huì)讓一些農(nóng)民工因此失業(yè),不符合中國(guó)國(guó)情。

　　(聶梅生與王石曾在東方衛(wèi)視對(duì)話)當(dāng)時(shí),萬科董事長(zhǎng)王石說當(dāng)前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%,對(duì)此企業(yè)該怎么辦?要么提高產(chǎn)品價(jià)格,要么壓縮企業(yè)利潤(rùn)。而在去年樓市低迷的情況下,提高價(jià)格幾乎不可能,而壓縮利潤(rùn)公司也承受不了,因?yàn)楸旧懋a(chǎn)品就在降價(jià)。

　　王石認(rèn)為,雖然暫時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模小、利潤(rùn)薄,其他企業(yè)跟進(jìn)做大以后,形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線后,市場(chǎng)就會(huì)越做越大。

　　我認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。因?yàn)榫G色建筑不是農(nóng)民工能解決的事情,但又是必須用到的,兩者并軌應(yīng)該能解決住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)緩慢的問題。

　　新華房產(chǎn):中國(guó)不缺開發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè),在金融危機(jī)大背景下,商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機(jī)也遭遇陣痛,有人在逆市擴(kuò)張,也有人在放慢腳步。您對(duì)此怎么看?

　　聶梅生:持有出租型商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系更大,它是房地產(chǎn)的高級(jí)業(yè)態(tài)。由于金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低,它與民生問題不一樣,卻與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好壞密切相關(guān)。例如上海作為金融中心,一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn),其商業(yè)很快就會(huì)起來。

　　以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里,例如凱德置地整體收購(gòu)打造的嘉茂中心(聶梅生起身示意對(duì)面的凱德·嘉茂中心),這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。投行收購(gòu)這類高端物業(yè),作為資產(chǎn)以REITS上市,與資金量充足和經(jīng)驗(yàn)密切相關(guān),并且更容易國(guó)際化,這也是我為什么說中國(guó)房地產(chǎn)快與世界基本接軌的原因。目前中國(guó)缺少投資于整體持有房地產(chǎn)物業(yè),長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)出租的企業(yè)和機(jī)構(gòu),不能只是個(gè)人出租的低級(jí)形態(tài)。

　　所以,我覺得現(xiàn)在不用著急,趁金融危機(jī)正好整頓一下市場(chǎng)。比如摩根大通等投行顧不過來,吐了一些產(chǎn)品出來,正是企業(yè)抄底收購(gòu)很好的機(jī)會(huì)。如果沒有持有型出租物業(yè),那么中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展始終"短腿",目前有些投行重新回到中國(guó)投資,主要是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)又恢復(fù)了信心。

　　聶梅生,1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè),曾于中國(guó)市政工程西南設(shè)計(jì)院工作逾18年。1984年至1986年,由國(guó)家公派至美國(guó)倫塞利爾理工學(xué)院(Rensselear

　　Polytechnic

　　Institute)做訪問學(xué)者。1994年擔(dān)任科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)委員,1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)副主任,1996年起出任中國(guó)土木工程學(xué)會(huì)水工業(yè)分會(huì)理事長(zhǎng)。2001年起出任中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。